이현철 소장의 이 책은 굉장히 재미있게 읽었다. 특히나 요즘 아파트 가격이 폭락한다는 뉴스가 자주 나오고 있었기 때문에, 과연 요즘 같은 아파트 시장을 어떻게 읽어야 하는가를 알려주고 있었다. 아파트 투자가 왜 사이클이 되는지 이 책을 읽으면 간략하게 알게 된다.

복합적인 지위의 아파트

아파트는 한국에서 굉장히 중요한 자산의 하나다. 집이면서도 투자자산이라는 두 가지 모습이 함께 있기 때문이다. 그래서 이 가격이 너무 올라도 문제가 되고, 너무 떨어져도 문제가 된다. 정부의 제 1과제는 언제나 아파트 가격을 적당하게 유지해야 한다는 것이다. 그리고 이 간단한 사실들 때문에 아파트 가격에 사이클이 생겨난다.

아파트 가격은 급격하게 변화한다고 하더라도 그 즉시 매매가 어렵다. 큰 돈이 오가기도 할 뿐만 아니라, 시세라는 것을 체크하기가 어려운 구조이기 때문이다. 아파트 가격이 떨어질 때 동네에서 열심히 팔지 말자고 말을 해도, 누군가 돈이 급한 사람은 팔아버리게 되어 있고, 아무리 가격이 폭등해도 마음이 급한 누군가는 그 고점에 올라타고 만다. 그래서 이현철 소장은 일반적으로 알려져 있던 잘못된 상식들을 조목조목 반박한다.

아파트의 사이클은 어떻게 오는가?

아파트의 상승이 있으면, 하락이 온다는 당연한 이치에 대해 그는 여러가지 시그널로 짐작할 수 있다고 말한다. 특히 그는 정부의 규제를 중요한 시그널로 본다. 아파트 가격을 안정시키고자 하는 정부에게 규제를 늘려나가는 것은 아파트 가격을 낮추려는 의도가 있는 것이라고 한다. 하지만 지난 몇 년 간, 아파트 가격이 폭등할 때 그 원인을 정부 규제로 지목한 유튜버들의 말은 전혀 잘못된 것이란 말이다.

아파트의 상승 사이클에서는 서울의 입지가 좋은 아파트가 크게 상승하고, 그 다음 서울 변두리가 오른다. 그 다음에는 자잘한 수도권의 오피스텔이나 빌라, 생활형 숙박시설까지 쭉 오른다. 그 뒤 조정장을 거치면서 하락장을 맞이하게 되면 입지 여부와 상관없이 전체적으로 떨어지게 된다. 강남은 절대 떨어지지 않는다고 주장했었지만, 2008년에도 강남은 엄청난 하락을 경험한 바 있다.

주식시장과 달리 아파트 시장은 전국적으로 퍼져 있어서, 거래량과 가격의 변화가 즉각적으로 보이진 않는다. 하지만, 이현철 소장은 거래량의 변화와 함께 가격을 결정하는 주도권이 누구한테 있는지 확인한다면 방향성은 보인다고 한다. 일반적으로 거래량이 떨어지면 아파트 가격이 떨어진다고 보지만, 거래량이 줄어들어도 아파트를 파는 사람이 없는 상태라면 가격이 올라가는 사이클에 돌입한다는 것이다.

이현철 소장의 아파트 사이클 진단법

아파트 사이클에는 하락-상승초기-상승-조정-폭등을 거친다. 그리고 폭등 후에는 하락이 찾아오게 된다. 그 중에서 신규 아파트가 미분양이 나기 시작하는 것이 하락의 중요한 시그널이라고 이야기 한다.

2008년 부동산이 하락할 때, 정부에서는 부동산규제완화책을 11차례나 발표했다. 그럼에도 불구하고 강남 재건축 아파트 값이 2년 만에 반토막이 되었다. 이 추세가 이어지다가 2012년에는 미분양주택을 사면 취득세 및 양도세를 줄여주기까지 했다. 결국 하락장에서는 이런 규제완화가 엄청나게 풀린다는 것이다.

그는 아파트를 사야하는 타이밍으로 진단하는 '바닥'을 정부의 취득세 인하로 본다. 정부의 마지막 세금인하 부분이기 때문에 그렇다. 이 상황이 발생하기 시작하고, 물량이 많아지고 있다면 아파트를 사는 적절한 시기가 될 수 있다고 표현한다.

최근 한국정부는 계속하여 부동산 규제 완화책을 쏟아내고 있다. 과연 이현철 소장의 말처럼 언제가 적당한 분수령이 될 지 지켜봐야겠다. 미래를 준비하는 좋은 책이다.